שוק הנדל"ן בישראל מציג מגמות מעניינות ברבעון הראשון של 2024. לאחר תקופה ממושכת של ירידות בעסקאות, ניתן לראות התאוששות בשוק, כאשר מספר העסקאות גדל באופן משמעותי לעומת הרבעון האחרון של 2023. השפעת העלאות הריבית מצד בנק ישראל, לצד מבצעי מימון מצד קבלנים, יצרו סביבה חדשה שהשפיעה על כל הסגמנטים של השוק.
הרבעון הראשון של שנת 2024 הביא עימו מגמות חדשות בשוק הנדל"ן למגורים בישראל, לאחר שינויים ותנודות כלכליות משמעותיות בשנתיים האחרונות. עם סיום שנת 2023, שהתאפיינה באי-יציבות כלכלית, עליית ריבית הבנקים המרכזיים וירידה בביקוש לדירות, התחילה 2024 בהתאוששות חלקית אך מרשימה במספר העסקאות והפעילות הכללית בשוק הדיור.
ניתוח מקיף זה יעסוק במגמות המרכזיות בשוק הנדל"ן במהלך הרבעון הראשון, עם דגש על פילוח גיאוגרפי, סגמנטים שונים של השוק (כגון רכישות דירה ראשונה, רכישות משקיעים ומגמות מחירי דירות חדשות וישנות), וניתוח כלכלי של השפעות הריבית, מלאי הדירות והצפי להמשך השנה.
חזרה לצמיחה: עלייה משמעותית במספר העסקאות ברבעון הראשון של 2024
לאחר ירידה ממושכת במספר העסקאות בשוק הנדל"ן במהלך השנתיים האחרונות, חווה הרבעון הראשון של 2024 צמיחה מרשימה. מספר העסקאות בשוק החופשי עמד על 21 אלף, גידול של כ-14% לעומת הרבעון המקביל ב-2023. גידול זה מגיע לאחר רבעונים רצופים של ירידות חזקות, כשהשוק חווה ירידה כללית בעסקאות מאז הרבעון השלישי של 2022.
הגורם המרכזי שהשפיע על השוק היה העלאות הריבית שהחלו במהלך 2022 וגרמו לרוכשים רבים להמתין לשינויים במדיניות המוניטרית. עם תחילת 2024, הקבלנים החלו להציע מבצעי מימון אטרקטיביים יותר, אשר אפשרו לרבים להיכנס לשוק – בעיקר רוכשי דירה ראשונה – למרות הריבית הגבוהה. במקביל, נראה כי ישנה השפעה חיובית על הביקוש גם בשל סיומם של מהלכים כלכליים נוספים, כגון מבצעי המימון מצד הקבלנים שנועדו להקל על הרוכשים.
פילוח גיאוגרפי: עלייה בדרום, ירידה בתל אביב
בניתוח גיאוגרפי של העסקאות בשוק הנדל"ן החופשי, אזור הדרום – ובמיוחד העיר באר שבע – בולט בעלייה במספר העסקאות. זהו אחד האזורים הבודדים בישראל שבו נרשמה עלייה עקבית בהיקף העסקאות בהשוואה לשנים קודמות, עם מספר עסקאות מדורג גבוה ביותר בהשוואה היסטורית. לעומת זאת, אזור תל אביב רשם ירידה משמעותית במספר העסקאות – מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר של עסקאות בשוק החופשי מאז תחילת שנות האלפיים.
הנתונים מצביעים על כך שבעוד אזורי הפריפריה מתחזקים ונהנים מעלייה ברכישות, אזורים במרכז חווים קשיים, במיוחד בתחום רכישת דירות יד שנייה. היקף העסקאות בדירות יד שנייה בתל אביב צנח בכ-18% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. חלק מכך ניתן לייחס להשפעות של העלאת הריבית, אשר פגעה ביכולתם של רוכשים במרכז הארץ לממן רכישות יקרות יותר. כמו כן, הקפאת פרויקטים שונים במרכז, לצד חששות מתמשכים מהשלכות הכלכלה הגלובלית, תרמו לירידה בהיקף הרכישות במרכז.
שוק הדירות החדשות: עלייה במספר העסקאות ומבצעי מימון אטרקטיביים
בעוד שבשוק היד השנייה נרשמה ירידה מסוימת, דווקא שוק הדירות החדשות חווה גידול משמעותי ברבעון הראשון של 2024. העלייה נובעת בעיקרה ממבצעי מימון שהציעו קבלנים כדי למשוך רוכשים. חלק ניכר מהדירות שנמכרו היו דירות "על הנייר", כלומר לפני התחלת בנייה או בשלבים ראשוניים של פרויקטים, מה שמעיד על אמון מחודש בשוק מצד הרוכשים, אך גם על תלות רבה בהצעות המימון.
נתונים מרחבי הארץ מצביעים על עלייה גדולה במיוחד באזורי פריפריה. לדוגמה, באזור רחובות נרשמה עלייה של כ-34% במכירות דירות חדשות, כשהרוכשים זוכים במימון אטרקטיבי. חשוב לציין כי חלק גדול מהדירות החדשות שנמכרו הן דירות שהקבלנים הציעו בתנאי תשלום דחויים, כך שהרוכשים יכולים להיכנס לשוק מבלי לשלם את הסכום המלא במועד הרכישה.
שוק היד השנייה: פגיעה בביקוש
שוק היד השנייה, לעומת זאת, ממשיך לדשדש. ברבעון הראשון של 2024 נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות בדירות יד שנייה, במיוחד באזור המרכז ותל אביב, עם ירידה של כ-18% במספר העסקאות בתל אביב בלבד. הירידה הזו מוסברת בחלקה בהשפעת הריבית הגבוהה על משפרי דיור, אשר מתקשים למכור את דירתם הישנה כדי לעבור לדירה חדשה. בעיות אלו מקשות על הרוכשים לממן רכישות חדשות, ובכך תורמות להאטה בשוק היד השנייה.
רכישת דירה ראשונה: קטר הצמיחה של שוק הנדל"ן
אחת מהתופעות הבולטות ברבעון הראשון של 2024 היא עלייה חדה במספר הרכישות שבוצעו על ידי רוכשי דירה ראשונה. למעשה, מדובר בגידול של כ-31% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, מה שהופך את הסגמנט הזה לדומיננטי בשוק הנדל"ן. העלייה נובעת בעיקרה ממבצעי המימון המיוחדים שהוצעו על ידי קבלנים, וכן מהתאוששות בביקוש לדירות באזורי פריפריה.
באזורי הדרום, למשל, כ-47% מהעסקאות בשוק החופשי בוצעו על ידי רוכשי דירה ראשונה, מה שמעיד על עלייה בביקוש לדירות חדשות ומשופצות בפריפריה. עם זאת, באזורי הצפון והמרכז נרשמה ירידה יחסית ברכישות אלו, כשבטבריה נרשמה ירידה של כ-16% במספר הרכישות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
שוק המשקיעים: מגמות מעורבות
רכישות המשקיעים בשוק הנדל"ן הציגו תנועה מעורבת ברבעון הראשון של 2024. בעוד שבאזורים מסוימים נרשמה עלייה משמעותית, באזורים אחרים, בעיקר במרכז ובצפון, נרשמו ירידות. בסך הכל, רכישות המשקיעים הסתכמו ב-3,587 דירות, גידול של כ-8% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. תל אביב מובילה ברכישות משקיעים, עם עלייה חריגה של כ-44%, בעוד שחיפה רושמת ירידה חדה של כ-20%.
באזורים כמו בית שמש, נצפתה עלייה חריגה במספר רכישות המשקיעים, שהגיעה לכ-154%. העלייה המהותית נובעת בעיקרה ממבצעי מכירות מסיביים שנערכו בפרויקטים חדשים בעיר. לעומת זאת, ערים כמו נתיבות חוו ירידה חדה של כ-52% במספר רכישות המשקיעים, נתון שנובע בחלקו מרמת רכישות גבוהה במיוחד ברבעון הראשון של 2023.
מלאי הדירות הממתינות למכירה: רמות שיא
הנתונים מצביעים על שיא במלאי הדירות הממתינות למכירה, שעמד על כ-22,490 דירות בסוף הרבעון הראשון של 2024. מדובר ברמה הגבוהה ביותר מאז 2010, ומדובר בעיקר בדירות של משפרי דיור שרכשו דירות חדשות אך טרם מכרו את דירתם הישנה. אחד הגורמים המרכזיים לתופעה זו הוא הקושי הגובר בשוק היד השנייה, המונע ממשפרי דיור למכור את נכסיהם הקיימים ולהשלים את תהליך המעבר לדירה החדשה.
רווחי המשקיעים: ירידות ברווחי ההון ועלייה במכירות בהפסד
נתון נוסף שמציין ירידה הוא רווחי ההון הממוצעים של משקיעים במכירת דירותיהם ברבעון הראשון של 2024. בעוד שבשנים קודמות נרשמו רווחי הון גבוהים יחסית, ברבעון הראשון של 2024 נרשמה עלייה בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי, בעיקר בערים כמו באר שבע וחיפה. בסך הכל, כ-23% מהדירות שנמכרו באזור באר שבע הניבו למשקיעים הפסד הון ריאלי, נתון שמצביע על חוסר יציבות בשוק הדירות בערים אלו.
מסקנות לעתיד: 2024 והלאה
לסיכום, שוק הנדל"ן בישראל חווה שינויים משמעותיים ברבעון הראשון של 2024, עם מגמות של עלייה במספר העסקאות בשוק החופשי, במיוחד בדירות חדשות, בעוד שהשוק היד השנייה ממשיך לדשדש. ההשפעה של מבצעי המימון ומדיניות הריבית על שוק הדירות החדשות היא ברורה, והיא צפויה להמשיך להשפיע על השוק גם בהמשך השנה.
המגמות הנוכחיות בשוק המשקיעים מראות על התאוששות חלקית, אך היא עדיין מושפעת רבות מהעלאות ריבית והמדיניות הכלכלית הכוללת. גם בשוק היד השנייה ניתן לראות שהאתגרים, כמו חוסר היכולת למכור דירות קיימות בקלות, עשויים להמשיך להשפיע על השוק לרעה.
המשקיעים ורוכשי הדירה הראשונה נותרו הקטרים המרכזיים שמובילים את הצמיחה בשוק, אך שוק הנדל"ן נותר תלוי במהלכים הכלכליים הבאים וביכולת של הממשלה והגופים הכלכליים להתמודד עם המצב הקיים ולהוביל לשיפור משמעותי בשוק הנדל"ן במהלך 2024.
המאמר מבוסס על סקירת ענף הנדל"ן למגורים - רבעון 1 - 2024 שפורסם ע"י משרד האוצר.
Comentarios