מערכת קרנף נדל״ן מבוסס על דו"ח הנדל"ן לשנת 2024 של אתר "יד2"
שוק הנדל"ן בישראל 2024: איפה אנחנו עומדים ולאן הולכים מכאן?
אם יש משהו שלא משתנה בנדל"ן הישראלי – זה העובדה שהוא תמיד מפתיע אותנו. כל שנה מחדש כולם בטוחים שהשוק חייב להתקרר, שהמחירים יירדו, שהריבית תחנוק את הקונים – אבל הנתונים מספרים סיפור אחר. הדו"ח השנתי של יד2 ל-2024 מציג תמונה ברורה: למרות כל החסמים והאתגרים, שוק הנדל"ן ממשיך לרתוח. השאלה היא לא אם כדאי להיכנס אליו – אלא איך עושים את זה נכון.
הביקוש חזק מתמיד – וההיצע? תקוע במקום
אחת התובנות הכי חדות מהדו"ח היא שהביקוש לדירות בישראל עלה בלא פחות מ-37% השנה, בעוד ההיצע של הדירות למכירה נשאר כמעט זהה. כל מי שמבין קצת בכלכלה יודע מה זה אומר: כשיש יותר קונים ופחות דירות, המחירים חייבים לעלות. וזה בדיוק מה שקרה – מחירי הדירות עלו בכ-5% בממוצע בשנה האחרונה.
לא מדובר רק בביקוש תיאורטי. לפי הנתונים, בשנת 2024 בוצעו 95,240 עסקאות רכישה, לעומת 70,169 בלבד בשנה הקודמת. מדובר בזינוק אדיר שמעיד על כך שלמרות כל הדיבורים על "שוק תקוע", בפועל – אנשים קונים, והרבה.
מי הם הקונים ומה אפשר ללמוד מזה?
לפי הדו"ח, חל שינוי משמעותי בזהות הרוכשים בשוק:
קוני דירה ראשונה מהווים 36% מכלל העסקאות (לעומת 29% בלבד ב-2023).
משפרי דיור ירדו מ-61% ל-55%.
משקיעים נותרו יציבים סביב ה-10%.
מה זה אומר? מצד אחד, יותר ויותר צעירים מצליחים בכל זאת להיכנס לשוק, למרות הריבית הגבוהה והמחירים שממשיכים לטפס. כנראה שהפתרון עבורם הוא או סיוע מהמשפחה, או ויתור על חלום הדירה בתל אביב לטובת פריפריה מתפתחת. מצד שני, אנחנו רואים ירידה קלה במשפרי הדיור – אנשים שמחזיקים כבר דירה אחת וזקוקים לדירה גדולה יותר. למה? כי גם עבורם, המהלך הזה הופך להיות מאתגר יותר ויותר מבחינה כלכלית.
איפה הביקושים הכי גבוהים?
אם חשבתם שהביקושים הגדולים ביותר הם רק בערים המרכזיות, הנתונים מראים משהו אחר לגמרי. שלוש הערים שחוו את הגידול הכי משמעותי בביקוש לדירות הן:
🏆 קריית מוצקין – עלייה של 66% בביקוש
🏆 מודיעין-מכבים-רעות – עלייה של 53%
🏆 קריית גת – עלייה של 52%
מה משותף לשלושתן?
פיתוח מואץ, תשתיות חדשות, והפיכתן לערים אטרקטיביות יותר למשפחות צעירות. קריית גת נהנית מפיתוח מסיבי של אזור התעשייה, מודיעין ממשיכה להתחזק בזכות הקרבה למרכז ושירותי החינוך המצוינים, וקריית מוצקין נהנית מהשדרוגים האדירים בתחבורה ובפרויקטים חדשים למגורים.
שוק השכירות – בעיה או הזדמנות?
אם מחירי הדירות עולים, מחירי השכירות לא נשארים מאחור. הדו"ח מראה עלייה של 6% בממוצע במחירי השכירות בערים הגדולות. המשמעות? מי שחשב לחכות כי "השוק יתקרר" מגלה שהוא משלם יותר ויותר בכל חודש על השכירות, בזמן שמי שקנה דירה כבר נהנה מעליית הערך שלה.
השאלה הקריטית היא למי שוק השכירות משחק לידיים:
✔️ למשקיעים – השכירות הגבוהה הופכת השקעות נדל"ן לאטרקטיביות יותר, במיוחד באזורי ביקוש שבהם ההחזר על ההשקעה מתקרב ל-4%-5% בשנה.
✔️ לשוכרים? פחות… הם מוצאים את עצמם משלמים יותר כל שנה, בלי אופק ברור לירידת מחירים.
האם יש סימנים להאטה?
למרות הנתונים החזקים, ישנם סימנים קטנים לכך שהשוק מתחיל להתייצב. למשל, ממוצע משך הזמן שנדרש למכור דירה עלה ל-4 חודשים, לעומת 3.5 חודשים בשנה הקודמת. זה לא שינוי דרמטי, אבל הוא מרמז על כך שלקונים יש קצת יותר כוח מיקוח מבעבר – לפחות בחלק מהמקרים.
בנוסף, למרות העלייה בהיקף המשכנתאות – ריבית המשכנתאות עדיין גבוהה יחסית, מה שגורם לחלק מהקונים הפוטנציאליים לשבת על הגדר. אבל כפי שהנתונים מראים – מי שחיכה ב-2023 קנה ביוקר ב-2024.
מה עושים עכשיו?
הנתונים לא משקרים. הביקוש נשאר חזק, ההיצע מוגבל, והמחירים ממשיכים לטפס. השאלה האמיתית היא לא "האם השוק יקר", אלא איך אפשר למצוא את ההזדמנויות בתוכו.
כמה תובנות שכדאי לקחת איתכם:
📌 רוצים לקנות? תחפשו אזורי פריפריה בצמיחה עם תשתיות מתפתחות. הערים שהזכרנו הן דוגמא מצוינת.
📌 מתלבטים אם לחכות? תבדקו טוב אם ההמתנה באמת משתלמת, או שאתם משלמים יותר בשכירות ובסוף קונים נכס יקר יותר.
📌 משקיעים? השכירות בעלייה, ויש אזורים שבהם התשואה עדיין אטרקטיבית – השאלה היא לזהות את המקומות הנכונים לפני שכולם מבינים את זה.
במילים אחרות, נדל"ן הוא משחק של מספרים, תזמון והבנה עמוקה של השוק. מי שפועל נכון – מרוויח. מי שמחכה ל"יום שבו המחירים יירדו" – עלול לגלות שהיום הזה רחוק יותר משחשב.
Comments