בעלות על דירה בישראל בשנים - סקירה לשנים 2023-2013

מהלך העשור האחרון, שוק הדיור בישראל חווה שינויים משמעותיים במבנה הבעלות על דירות ובשוק השכירות. על פי דו"ח מקיף שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לשנים 2023-2013, נחשפים נתונים הממחישים את השינויים הדרמטיים שנרשמו בתחום.

מגמות, נתונים והשפעות

במהלך העשור האחרון, שוק הדיור בישראל חווה שינויים משמעותיים במבנה הבעלות על דירות ובשוק השכירות. על פי דו"ח מקיף שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לשנים 2023-2013, נחשפים נתונים הממחישים את השינויים הדרמטיים שנרשמו בתחום. מאמר זה יעמוד על המגמות המרכזיות בשוק הנדל"ן, יספק תובנות כלכליות וחברתיות מעמיקות על תופעות כמו העלייה במספר הדירות בשכירות, הירידה במלאי הדיור הציבורי, ותופעת תחלופת הדיירים. כמו כן, נבחן את ההשפעות הגיאוגרפיות והדמוגרפיות על שוק הדיור ונבצע השוואה בינלאומית לשוק הדיור במדינות ה-OECD.

מגמות מרכזיות בבעלות על דירה: עלייה במספר הדירות בשכירות וירידה בבעלות

נכון לשנת 2023, היו בישראל כ-2.9 מיליון דירות למגורים, מתוכן 2.05 מיליון דירות היו בבעלות פרטית, ואילו 829.1 אלף דירות היו בשכירות. בהשוואה לשנת 2013, בה שיעור הדירות בשכירות עמד על 24.3%, נרשמה עלייה משמעותית לשיעור של 28.6% בשנת 2023. מדובר בשינוי מהותי המשקף מגמות כלכליות וחברתיות שהביאו לכך שיותר ויותר אנשים בוחרים באפשרות של מגורים בשכירות, לעומת רכישת דירה בבעלות.

הגורמים המרכזיים לעלייה בשיעור הדירות בשכירות 

כוללים את הקשיים בהשגת הון עצמי לרכישת דירה, יוקר המחיה, עליות מחירי הדיור, וכן העלאות ריבית על משכנתאות, שהכבידו על משפחות וזוגות צעירים ביכולתם לממן רכישת דירה. עליות אלו משפיעות במיוחד על משקי בית מהעשירונים הנמוכים והבינוניים. יתרה מזאת, רפורמות כלכליות, כמו רפורמת מחיר למשתכן, לא הצליחו להוזיל באופן משמעותי את מחירי הדירות, ורבים עברו לפתרון של שכירות לטווח ארוך.

תופעת השכירות בערים הגדולות: פערים גיאוגרפיים במחוזות ישראל

הדו"ח מצביע על הבדלים ניכרים בין שיעורי הבעלות והשכירות במחוזות השונים בישראל. במחוז תל אביב, למשל, שיעור הדירות בשכירות הוא הגבוה ביותר ועומד על 38.9%, ואילו במחוז הצפון שיעור הדירות בשכירות הוא הנמוך ביותר ועומד על 20.1%. הפערים בין המחוזות נובעים בעיקר מהבדלים כלכליים ומבניים באוכלוסיות המתגוררות באזורים השונים. כך, במרכז הארץ נרשם גידול משמעותי בביקוש לדירות שכורות, כתוצאה מהקושי הכלכלי של זוגות צעירים ומשפחות לרכוש דירה באזורים אלו.

ערים בולטות עם שיעור דירות גבוה במיוחד בשכירות 

כוללות את תל אביב-יפו, בהן 47.8% מהדירות הן בשכירות, וכן ערים חדשות יחסית כמו חריש, בהן 50.5% מהדירות מושכרות. בערים אלה, בעיקר בשל רמות המחירים הגבוהות, התמקדותם של משקיעים בתחום השכירות, ומיעוט אפשרויות לדיור במחירים סבירים, הופכת את השכירות לפתרון העיקרי עבור רבים מהתושבים.

לעומת זאת, בפריפריה ובערים הדרומיות שיעורי הבעלות על דירות גבוהים משמעותית. כך, בבאר שבע, אחת הערים הגדולות בדרום, שיעור הבעלות על דירה עומד על כ-67.7%. הבדל זה מצביע על תופעה ברורה: באזורים בהם מחירי הדיור נוחים יותר, בעיקר בפריפריה, קיימת נטייה גבוהה יותר לרכוש דירה בבעלות פרטית.

מבנה הדירות ומאפיינים דמוגרפיים: השפעת מבנה המגורים

הדו"ח מצביע גם על קשר ישיר בין סוג המבנה בו נמצאת הדירה לבין שיעור השכירות. מבנים עם 20-11 דירות מציגים את שיעור השכירות הגבוה ביותר, כאשר כ-35.7% מהדירות במבנים אלו מושכרות, לעומת מבנים קטנים יותר עם 2-1 דירות, בהם שיעור השכירות עומד על 14.8% בלבד. מבנים גדולים, הממוקמים לרוב באזורים עירוניים וצפופים, מושכים אוכלוסיות שמעדיפות שכירות על פני בעלות בשל העלויות הגבוהות של רכישת דירות באזורים אלה, וכן בשל הצורך בגמישות גדולה יותר במעברי מגורים.

שוק הדיור הציבורי: ירידה מדאיגה בהיצע הדירות הציבוריות

שוק הדיור הציבורי בישראל רושם ירידה עקבית במלאי הדירות, תופעה שמשפיעה בעיקר על אוכלוסיות מוחלשות. נכון לשנת 2023, נרשמו בישראל 59.8 אלף דירות בדיור הציבורי, ירידה של כ-10% בהשוואה לשנת 2013. מלאי הדירות מצטמצם מדי שנה, כאשר בממוצע נגרעות כ-1,000 דירות בשנה מהדיור הציבורי. ירידה זו היא תוצאה של מדיניות הממשלות הקודמות, שצמצמו את הבנייה הציבורית ולא הגדילו את ההיצע, במיוחד באזורי פריפריה בהם הביקוש לדירות ציבוריות גבוה.

הנתונים מצביעים על כך שמרבית הדירות בדיור הציבורי נמצאות במחוז הדרום ובמחוז הצפון, בהם נרשם שיעור גבוה של זכאים לדיור ציבורי. יותר ממחצית מהדירות הציבוריות נמצאות במחוזות אלו, אך גם שם הביקוש עולה בהרבה על ההיצע. הירידה במלאי הדיור הציבורי מעמיקה את הפערים הכלכליים והחברתיים באוכלוסייה, כאשר יותר ויותר משפחות וזכאים נאלצים להמתין שנים ארוכות לדיור ציבורי.

תחלופת שוכרים: דינמיות גבוהה בשוק השכירות

הדו"ח מתאר את תופעת תחלופת השוכרים בערים הגדולות בישראל, תופעה שממחישה את הדינמיות הרבה של שוק השכירות בארץ. בין השנים 2023-2022 נרשמו שיעורי תחלופה גבוהים במיוחד בערים כמו תל אביב-יפו ובאר שבע, שם 22% מהשוכרים התחלפו במהלך תקופה זו. מדובר בשיעור גבוה מאוד שמעיד על כך ששוק השכירות בערים הגדולות נמצא במצב של חוסר יציבות יחסית, בו דיירים נוטים לעבור דירה לעיתים קרובות, בעיקר מסיבות כלכליות.

בתל אביב, לדוגמה, העלייה המתמדת במחירי השכירות בשנים האחרונות גרמה לכך שדיירים רבים נאלצים לעזוב את הדירות שלהם ולחפש חלופות זולות יותר בשכונות אחרות או בערים אחרות לגמרי. תופעה זו מייצרת תחלופה תכופה בדירות השכורות, והדבר בא לידי ביטוי בשיעור הגבוה של התחלופה שנרשם בעיר.

בעלות על דירה לפי מאפיינים דמוגרפיים

הדו"ח מספק גם תובנות לגבי הקשר בין מאפיינים דמוגרפיים ובעלות על דירה. בקרב האוכלוסייה היהודית, שיעור הבעלות על דירות גבוה משמעותית, כאשר 69.8% מהדירות בבעלות, ו-29.6% מהדירות הן בשכירות. לעומת זאת, בקרב האוכלוסייה הערבית, 87.8% מהדירות הן בבעלות, ורק 12.2% נמצאות בשכירות. נתונים אלו מצביעים על הבדל מהותי בהעדפות הדיור בין האוכלוסיות השונות, הנובע גם מהבדלים כלכליים, אך גם מתרבות מגורים שונה.

בנוסף, קיימת נטייה ברורה לעלייה בשיעור הבעלות על דירות ככל שקבוצת הגיל עולה. בקרב בני 65 ומעלה, שיעור הבעלות על דירות גבוה במיוחד, בעוד שבקרב קבוצות הגיל הצעירות יותר (עד גיל 34), שיעור השכירות גבוה יותר ועומד על 58.4%. מדובר במגמה טבעית שבה ככל שהאדם מתבגר, הסיכוי שבבעלותו דירה עולה.

השוואה בינלאומית: שיעור השכירות בישראל מול מדינות ה-OECD

במבט השוואתי בינלאומי, ישראל נמצאת במקום בינוני מבחינת שיעור הדירות בשכירות ביחס למדינות אחרות. בשנת 2022, שיעור השכירות בישראל עמד על 28.1%, נמוך במעט מהממוצע האירופי שעמד על 30.9%. המדינות עם שיעור השכירות הגבוה ביותר הן גרמניה (57.7%) ודנמרק (53.5%), בהן שכירות היא תופעה רחבה ונפוצה יותר, במיוחד במרכזי הערים הגדולות.

לעומת זאת, במדינות מזרח אירופה כמו רומניה ואלבניה, שיעור השכירות נמוך מאוד ונע סביב 5-7%, נתון המצביע על כך שבמדינות אלו הבעלות על דירה מהווה את התצורה העיקרית של מגורים.

סיכום: מגמות והמלצות לשנים הבאות

הנתונים מדוח זה משקפים שינוי עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי. העלייה בשיעור השכירות והירידה בבעלות על דירות מצביעות על שינוי במבנה ההעדפות של האוכלוסייה, המונע בעיקר משיקולים כלכליים. המגמות הללו ממשיכות לייצר לחץ על שוק השכירות, במיוחד בערים הגדולות, שם הביקוש גובר על ההיצע.

על הממשלה להיערך לעתיד עם תוכניות שיעודדו בנייה של דיור בר השגה, לצד חידוש ושיפור הדיור הציבורי. יש לחזק את אזורי הפריפריה ולהגביר את ההשקעות במרכזי התעסוקה באזורים אלו, על מנת להוריד את הלחץ במרכז הארץ וליצור תנאי מגורים נוחים וזולים יותר עבור משקי בית צעירים.

מקור: דוח בעלות על דירה 2023-2013, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מרץ 2024