מבצעי מימון של קבלנים ב-2026: כמה באמת עולה דירה ב-20/80

• 20/80 או 10/90: משלמים 20% (או 10%) בחתימה, ואת היתרה במסירה. בגרסה הנפוצה התשלום הנדחה לא צמוד ולא נושא ריבית.
• הלוואת קבלן, או הלוואת בלון: אתם לוקחים הלוואה מהבנק שבה הקרן נפרעת בסוף, ובדרך כלל הקבלן מממן את הריבית עד המסירה. חשוב לזכור שהלווה הוא אתם, לא הקבלן.
• שכר דירה על חשבון היזם: לפי N12, גינדי מציעה בפרויקט מסוים תשלום שכר דירה מלא לשלוש שנים, בשווי מוערך של כ-₪360 אלף. קבוצת צרפתי מתחייבת לתשלום של ₪7,000 בחודש עד ארבע שנים.
• שכירות עם אופציה לקנייה: חלק מדמי השכירות נזקף לטובת רכישה עתידית.
• פטור מהצמדה: לפי אותה כתבה, תנאי תשלום גמישים ופטור מהצמדה כבר הפכו לתנאי בסיס בחלק מהפרויקטים.

כל אלה מבטאים אותו רעיון: הקבלן מוותר על כסף, אבל לא על המחיר שבמחירון. המחיר שמדווח לרשות המסים נשאר גבוה, והוויתור עובר דרך הזמן.

שקל שמשלמים בעוד שלוש שנים שווה פחות משקל שמשלמים היום. אפשר להשקיע אותו בינתיים, או לחסוך עליו ריבית. זה כל ההיגיון. באוצר עשו את החשבון על דירה ב-₪2 מיליון בעסקת 80/20: ₪400 אלף עכשיו, ו-₪1.6 מיליון בעוד שנתיים עד שלוש שנים, בלי הצמדה. בהיוון בריבית של 5% עד 6%, העסקה שווה ₪1.75 עד ₪1.8 מיליון בכסף של היום, ולא ₪2 מיליון.

כך זה נראה בחישוב שלנו, עם היוון של 5% לשנה ומסירה בעוד שלוש שנים:

הנחה סמויה של כ-11%, בתנאי שהתשלום הנדחה באמת לא צמוד ולא נושא ריבית.

באיזו ריבית להוון?

בריבית שמשקפת את עלות הכסף שלכם. אם בלי המבצע הייתם לוקחים משכנתא, זו הריבית הרלוונטית. אחרי הורדת הריבית בספטמבר 2026 הפריים עומד על 4.75%. אם הכסף יושב אצלכם בפיקדון או בהשקעה, השתמשו בתשואה שהייתם מקבלים עליו. ככל שהריבית שבחרתם גבוהה יותר, ההנחה הסמויה גדלה.

ההשוואה שבאמת חשובה

החישוב לבדו לא מספיק, כי לא ידוע מה המחיר היה בלי המבצע. לכן בקשו מהקבלן שני מחירים בכתב: המחיר במבצע, והמחיר בלוח תשלומים רגיל שצמוד להתקדמות הבנייה, או בתשלום מזומן מוקדם. אם המחיר הרגיל הוא ₪1.85 מיליון והמבצע שווה ₪1.78 מיליון בכסף של היום, המבצע משתלם לכם. אם המחיר הרגיל הוא ₪1.75 מיליון, המבצע עולה לכם כסף. בפרויקטים שבהם כמעט כל הדירות נמכרות במבצע, אין מחיר ״נקי״ להשוות אליו. במקרה כזה בדקו עסקאות בפרויקטים דומים באזור, ושקלו שמאות מוקדמת.

ומה אם התשלום הנדחה צמוד?

חוק המכר מאפשר להצמיד למדד תשומות הבנייה עד מחצית מכל תשלום, למעט 20% הראשונים של המחיר. ב-20/80 זה אומר שעד 40% מהמחיר יכולים להיות צמודים. בשנים עשר החודשים שהסתיימו באוגוסט 2026 המדד עלה ב-3.5%. אם הקצב יימשך שלוש שנים, ההצמדה תוסיף כ-4.3% למחיר, כ-₪87 אלף על דירה של ₪2 מיליון, והיא תמחק חלק ניכר מההנחה הסמויה. לכן ״בלי הצמדה״ הוא חלק מהותי מהמבצע. במדריך על מדד תשומות הבנייה פירטנו איך מחשבים את ההצמדה ועל מה אפשר להתמקח.

ואיך מעריכים ״שכר דירה עלינו״?

₪7,000 בחודש לארבע שנים הם ₪336 אלף, מספר שנראה טוב במודעה. כדי לדעת כמה הוא שווה לכם, בדקו שלושה דברים:

• האם התשלום נמשך עד המסירה בפועל או עד תאריך קבוע? אם המסירה תתעכב אחרי שההטבה נגמרה, את שכר הדירה בחודשים הנוספים תשלמו אתם. אם המסירה תוקדם, ייתכן שחלק מההטבה פשוט לא ינוצל.
• האם אתם באמת שוכרים? בשביל מי שגר בדירה בבעלותו, ההטבה היא בעיקר תזרים. בשביל מי שמשלם שכר דירה, היא חוסכת הוצאה אמיתית.
• כמה עולה המטר בפרויקט לעומת פרויקטים דומים בלי ההטבה? אם המחיר גבוה ב-₪300 אלף, אתם מממנים את השכירות בעצמכם, ורק בתשלומים אחרים.

גם כאן הכלל זהה: מתרגמים את ההטבה לכסף של היום, ומשווים אותה למחיר שהייתם משלמים בלעדיה.

במרץ 2025 הטיל הפיקוח על הבנקים מגבלות על המבצעים האלה, בהוראת שעה עד סוף 2026:

• דרישת הון מוגדלת: בפרויקט שבו לפחות 25% מהמכירות נעשו בדחיית תשלום של 40% מהמחיר או יותר, הבנק המלווה מקצה יותר הון על האשראי. משקל הסיכון עולה מ-100% ל-150%.
• תקרה על הלוואות בלון: עד 10% מסך המשכנתאות שכל בנק מעמיד בחודש.

ההשפעה ניכרת אבל חלקית. לפי האוצר, שיעור הדירות שנמכרות ״על הנייר״, עם מסירה בעוד 24 חודשים ויותר, ירד מ-67% במרץ 2025 ל-57% ביוני 2026. ובכל זאת, כמעט רבע ממכירות הקבלנים עדיין כוללות הטבת מימון. עד כתיבת השורות האלה לא פורסמה החלטה אם הוראת השעה תוארך אחרי 2026. אל תתזמנו עסקה לפי הניחוש הזה. אם המגבלות יפקעו, המבצעים עשויים להתרחב. אם יוארכו, הם עשויים להצטמצם. בשני המקרים החישוב שלמעלה נשאר אותו חישוב.

20/80 דוחה את רוב התשלום, אבל לא מבטל אותו. ביום המסירה צריך להביא 80% מהמחיר, בדרך כלל באמצעות משכנתא. הבנק יבחן אז את ההכנסה שלכם באותו מועד, את שווי הדירה לפי השמאי ואת כללי בנק ישראל: עד 75% מימון לדירה יחידה, ועד 50% לדירה להשקעה. מי שקנה בהנחה שהמחירים יעלו, שיימכר נכס אחר או שההכנסה תגדל, עלול לגלות שהחשבון לא נסגר.

המספרים מראים שזה לא תרחיש תיאורטי. לפי סקירת הכלכלן הראשי באוצר, שפורסמה בכלכליסט באוגוסט 2026, עד אותו חודש בוטלו 1,821 עסקאות רכישה מקבלנים. זה זינוק של 41% לעומת 1,294 ביטולים שנספרו בתחילת השנה. שיעור הביטולים בעסקאות של 2024 הגיע ל-2.3%, לעומת 0.5% ב-2021. ולפי האוצר, רק כ-40% מהדירות שנקנו ב-2024 כבר נמסרו, כך שייתכנו עוד ביטולים. ביטול כזה עולה כסף, בהתאם לסעיפי הפיצוי שבחוזה, ולפעמים גם את ההון העצמי ששולם.

למי 20/80 מתאים, ולמי פחות

המבנה הזה מתאים בעיקר למי שיש לו מקור ודאי ל-80% במועד המסירה. למשל, משפרי דיור שימכרו את הדירה הנוכחית קרוב למסירה, או מי שכבר היום עומד בבדיקת משכנתא על מלוא הסכום, עם מרווח. הוא מתאים פחות למי שהתוכנית שלו נשענת על ״עד אז המחירים יעלו״ או ״עד אז נרוויח יותר״. במקרים כאלה ההנחה הסמויה קטנה בהרבה מהסיכון שנלקח בשבילה.

בקורס, בפרק על סוגי העסקאות, יש שיעורים נפרדים על הלוואת קבלן ועל מסלול לינארי בעסקת פריסייל, ושיעור על מה קריטי לדעת בעסקת פריסייל.

• להשוות מחיר מחירון של פרויקט אחד למחיר מבצע של פרויקט אחר. משווים שווי בכסף של היום מול שווי בכסף של היום.
• להתייחס לריבית שהקבלן משלם כאל כסף חינם. היא חלק מהמחיר. השאלה היא רק אם אתם מקבלים אותה במחיר הוגן.
• לבנות על עליית מחירים שתכסה את ה-80%. השוק של 2026 לא מבטיח את זה. לפי הלמ״ס, מחירי הדירות ביוני-יולי 2026 היו נמוכים ב-1.2% מאשר שנה קודם.
• לא לבדוק משכנתא עכשיו. אישור עקרוני היום לא מחייב את הבנק בעוד שלוש שנים, אבל הוא מראה לכם אם החשבון בכלל אפשרי.
• לחתום לפני בדיקת חוזה וערבויות. מבצע טוב לא מחליף עורך דין שמייצג רק אתכם.

1. בקשו מכל קבלן שאתם שוקלים שני מחירים בכתב: מחיר במבצע ומחיר בלוח תשלומים רגיל.
2. היוונו את התשלומים הנדחים בריבית שמשקפת את עלות הכסף שלכם, והשוו שווי מול שווי.
3. בדקו בחוזה אם יש הצמדה, על איזה חלק ומאיזה מדד בסיס. חשבו תרחיש של 3.5% בשנה.
4. קבלו אישור עקרוני על הסכום שתצטרכו במסירה, ובדקו אם ההחזר החודשי עדיין אפשרי גם בריבית גבוהה בנקודת אחוז מהיום.
5. תנו לעורך דין לבדוק את מנגנון הבטוחות, את סעיפי הביטול ואת הפיצוי על איחור לפני החתימה.