משכנתא ב-2026: המסלולים, התמהיל והכללים של בנק ישראל אחרי הורדות הריבית

הבנק מאשר סכום כולל, ואתם מחלקים אותו למסלולים. לכל מסלול ריבית משלו ותקופה משלו. שתי שאלות מבדילות בין המסלולים: האם הריבית קבועה לכל התקופה או משתנה, והאם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.

עמלת היוון היא העמלה הכבדה בפירעון מוקדם. היא נגבית כשהריבית שלכם גבוהה מהריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם למסלול ולתקופה שנותרה. כלומר, כשהריביות בשוק ירדו מאז שלקחתם את ההלוואה.

הפיקוח על הבנקים קובע מסגרת שאף בנק לא חורג ממנה, בהוראה 329 שעודכנה בדצמבר 2025:

המגבלות האלה הן תקרה, לא המלצה. לפי מבקר המדינה, בין 2022 ל-2025 עלה משקל ההלוואות ששיעור ההחזר בהן הוא 30% עד 40% מההכנסה, מכ-39% לכ-56% מההלוואות. כלומר, יותר ויותר לווים מתקרבים לקצה. זו סיבה טובה להחליט על ההחזר לפי התקציב שלכם, ולא לפי מה שהבנק מוכן לאשר.

שני עדכונים שכדאי להכיר. מאז 2021 אין מגבלה נפרדת על מסלול הפריים, ולכן אפשר להגיע לשני שלישים בפריים. לפני כן היא הייתה מוגבלת לשליש. בנוסף, מיולי 2026 מגבלת ההחזר נבדקת על כל ההלוואות שנלקחו על אותו נכס, כך שהלוואה נוספת במשכון הדירה נמדדת יחד עם המשכנתא הקיימת.

הפריים גבוה בנקודה וחצי מריבית בנק ישראל. בכל הורדה ההחזר על חלק הפריים יורד מעצמו, בלי למחזר. לפי ביזפורטל, למשפחה שנותרו לה ₪400 אלף במסלול פריים, הפחתה של 0.25 נקודת אחוז חוסכת בחישוב גס כ-₪1,000 בשנה בחיוב הריבית. בתחזית שפרסמה חטיבת המחקר של בנק ישראל ביולי 2026 מופיעה ריבית ממוצעת של כ-3% ברבעון השני של 2027. זו תחזית, לא התחייבות.

הצד השני מתועד היטב. לפי מבקר המדינה, אחרי שבוטלה ב-2020 המגבלה הנפרדת על ריביות משתנות קצרות, לווים הגדילו את משקלן. משקל הריביות המשתנות הקצרות במשכנתאות עלה מכ-28.8% בסוף 2020 לכ-37.1% במרץ 2022. כשהריבית עלתה ב-2022–2023, ההחזר החודשי על הלוואות שנלקחו ב-2021 עלה בכ-₪1,047 בממוצע.

מבחן לחץ של חמש דקות

₪400 אלף בפריים לשלושים שנה, בריבית של פריים פחות חצי אחוז, כלומר 4.25%, מחזירים כ-₪1,968 בחודש. אם ריבית בנק ישראל תעלה בשתי נקודות אחוז, ההחזר על החלק הזה יעלה לכ-₪2,463, תוספת של כ-₪495 בחודש. אם תוספת כזו לא מפריעה לכם, חלק גדול בפריים יכול להתאים. אם היא מפילה את התקציב, הקטינו את החלק המשתנה, גם אם המשמעות היא ריבית התחלתית גבוהה יותר.

1. כמה תנודה אתם יכולים לספוג? ההחזר המקסימלי שאתם מוכנים לשלם מגיע מהתקציב שלכם, לא מהבנק. מגבלת ה-50% היא תקרה רגולטורית, והיא לא אומרת כמה נוח לכם לשלם.
2. מתי אולי תרצו לפרוע? אם יש סיכוי שתמכרו, תשפרו דיור או תקבלו סכום גדול בתוך כמה שנים, פריים ומסלולים עם תחנות יציאה נותנים גמישות. בקל״צ פירעון מוקדם עלול לעלות עמלת היוון.
3. כמה סיכון אינפלציה אתם מוכנים לשאת? במסלול צמוד הריבית הנקובה נמוכה, אבל הקרן מתעדכנת עם המדד. כשמשווים מסלול צמוד ללא צמוד לפי ההחזר החודשי הראשון בלבד, הצמוד תמיד נראה זול יותר.

שלושה פרופילים, שלושה כיווני תמהיל

אלה לא המלצות, אלא דוגמאות לאופן שבו התשובות לשלוש השאלות מתורגמות לכיוון:

• זוג עם הכנסה יציבה ומרווח גדול בתקציב. ההחזר הנוכחי רחוק מהגבול, ותוספת של כמה מאות שקלים לא תשנה את החיים. אפשר לשקול חלק גדול יותר בפריים וליהנות מהורדות, עם שליש קבוע כמתחייב.
• זוג שההחזר שלו כבר קרוב לגבול הנוח. כאן הוודאות שווה כסף. חלק גדול יותר בקבועה לא צמודה ייקר את ההחזר ההתחלתי, אבל יגן עליכם מהפתעה בריבית ובמדד.
• מי שצפוי למכור או לשפר דיור בתוך כמה שנים. הגמישות חשובה יותר מהריבית הנמוכה ביותר. פריים ומסלולים עם תחנת יציאה קרובה מאפשרים לפרוע בלי עמלת היוון כבדה.

בכל הפרופילים, אותו מבחן לחץ צריך לעבור: מה קורה להחזר אם הריבית עולה בשתי נקודות אחוז, ומה קורה לקרן הצמודה אם האינפלציה חוזרת.

השוואה בין בנקים

כדי להשוות בין בנקים, בנק ישראל מחייב אותם להציג באישור העקרוני שלושה סלים אחידים. סל 1: כל ההלוואה בקבועה לא צמודה. סל 2: שליש קבועה לא צמודה, שליש פריים ושליש משתנה צמודה כל חמש שנים. סל 3: מחצית קבועה לא צמודה ומחצית פריים. לפי מבקר המדינה, בפועל כ-98% מהלווים בוחרים ״סל רביעי״ שנבנה מול הבנק, ובביקורת של בנק ישראל נמצאו סלים רביעיים מסובכים שמקשים על ההשוואה. הדרך הפשוטה: משווים בנקים לפי הסלים האחידים, ובנוסף מבקשים מכל בנק לתמחר את אותו תמהיל שלכם בדיוק.

האישור העקרוני הוא התחייבות של הבנק לסכום, למסלולים ולריביות, על בסיס הנתונים שמסרתם. לפי בנק ישראל הוא תקף 24 יום מיום הפקתו, בשני סייגים: הנתונים שמסרתם יאומתו, ושינוי בריבית בנק ישראל ישפיע על המסלולים המשתנים. הטופס כולל גם את הריבית הכוללת החזויה, את ההחזר הראשון, את ההחזר הגבוה ביותר הצפוי ואת סך הסכום שצפוי להיות משולם עד סוף ההלוואה. אלה המספרים שמשווים.

איך מריצים מכרז:

1. מוציאים דוח ריכוז נתונים מאגר נתוני האשראי ובודקים שאין בו טעויות, לפני שהבנקאי רואה אותו.
2. מגישים לשלושה או ארבעה בנקים באותו שבוע, כדי שכל האישורים יהיו בתוקף באותו זמן.
3. משווים סל זהה לפי סך התשלומים הצפוי וההחזר הגבוה ביותר, לא לפי ההחזר החודשי הראשון.
4. חוזרים לכל בנק עם ההצעה הטובה ביותר שקיבלתם ומבקשים שיפור.
5. אחרי בחירת הבנק מגיעים שמאות, אישור סופי וביטוחים. הבנק מממן לפי הנמוך מבין מחיר החוזה והערכת השמאי, ולכן שמאות נמוכה מהמחיר מגדילה את ההון העצמי שתצטרכו.

בקורס יש מיני-קורס על משכנתא ומימון, עם שיעורים על כלים לבחירת התמהיל, על לוח שפיצר ועל משא ומתן בין הבנקים אחרי אישור עקרוני, ושיעור מעשי על הגשת בקשה לאישור עקרוני.

• להשוות הצעות לפי ההחזר החודשי. החזר נמוך יכול להסתיר תקופה ארוכה יותר או רכיב צמוד גדול יותר. משווים לפי סך התשלומים הצפוי ולפי ההחזר הגבוה ביותר.
• שני שלישים פריים ״כי הריבית יורדת״, בלי מבחן לחץ. לווים שעשו את זה ב-2021 גילו מה קורה כשהכיוון מתהפך.
• לבחור קבועה צמודה בגלל הריבית הנמוכה. צריך לזכור שהקרן גדלה עם כל עליית מדד.
• להגיש לבנקים אחד אחרי השני. כשהאישור השלישי מגיע, הראשון כבר פג.
• לשכוח את השמאי. אם השמאות נמוכה מהמחיר, שיעור המימון מחושב על השמאות, והפער יוצא מההון העצמי.
• למתוח ל-30 שנה רק כדי להוריד את ההחזר. ההחזר יורד, אבל סך הריבית שתשלמו עולה. זו יכולה להיות החלטה נכונה, בתנאי שמקבלים אותה ביודעין.

1. קבעו מספר אחד: ההחזר החודשי המקסימלי שנוח לכם, אחרי כל ההוצאות הקבועות.
2. הוציאו דוח ריכוז נתונים מאגר נתוני האשראי ותקנו טעויות.
3. אספו תלושים ודפי חשבון, והגישו לשלושה או ארבעה בנקים באותו שבוע.
4. בקשו מכל בנק את שלושת הסלים האחידים ואת התמהיל שלכם, והשוו לפי סך התשלומים.
5. עשו מבחן לחץ: מה קורה להחזר אם הפריים עולה בשתי נקודות אחוז.