כמה מס רכישה תשלמו על הדירה?
המס מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה — לא אחוז אחד על כל המחיר. הקלידו את המחיר, בחרו את המצב שלכם, וקבלו את הסכום ואת הפירוט לכל מדרגה.
כמה מס רכישה תשלמו
מדרגות 2026המצב שלכם ביום הרכישה
מס רכישה · דירה יחידה
₪25,538
כ-1% מהמחיר
משולם מההון העצמי, בתוך 60 יום מהעסקה. הבנק לא מממן את המס.
| חלק מהמחיר | שיעור | מס |
|---|---|---|
| ₪0–₪1,978,745 | 0% | ₪0 |
| ₪1,978,745–₪2,347,040 | 3.5% | ₪12,890 |
| ₪2,347,040–₪2,600,000 | 5% | ₪12,648 |
לפי מדרגות סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, נכון ל-28.09.2026. החישוב לדירת מגורים ואינו ייעוץ מס: הסטטוס שלכם נקבע לפי כל התא המשפחתי ביום הרכישה, ועורך הדין מגיש את ההצהרה. לאימות: הסימולטור של רשות המסים.
שלושה דברים שמשנים את החשבון ב-2026
- מדרגות דירה יחידה קפואות עד 15 בינואר 2028, אז יותר דירות נכנסות למדרגה של 5%.
- על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון — הוראת שעה עד סוף 2026.
- משפרי דיור משלמים כמו דירה יחידה, אם הדירה הקודמת נמכרת בזמן.
מדרגות מס רכישה 2026
| חלק מהמחיר | שיעור |
|---|---|
| עד ₪1,978,745 | 0% |
| ₪1,978,745–₪2,347,040 | 3.5% |
| ₪2,347,040–₪6,055,070 | 5% |
| ₪6,055,070–₪20,183,565 | 8% |
| מעל ₪20,183,565 | 10% |
| חלק מהמחיר | שיעור |
|---|---|
| עד ₪6,055,070 | 8% |
| מעל ₪6,055,070 | 10% |
עולים חדשים: 0.5% על החלק שבין ₪1,978,745 ל-₪6,055,070, והמדרגות הרגילות מעל. ההטבה לא חלה על דירה ששוויה עולה על ₪20,183,565.
שאלות נפוצות
האם מס רכישה הוא אחוז אחד מכל מחיר הדירה?
לא. המס מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה: כל חלק מהמחיר מחויב בשיעור של המדרגה שלו. לכן על דירה יחידה של ₪3 מיליון משלמים כ-₪45,538, כ-1.5% מהמחיר, ולא 5% מכל הסכום.
מתי משלמים את מס הרכישה?
את העסקה מדווחים לרשות המסים בתוך 30 יום מהחתימה (בפועל עורך הדין מגיש), ומשלמים בתוך 60 יום ממועד העסקה. המס משולם מההון העצמי: הבנק מממן אחוז משווי הדירה, לא את המס.
מי נחשב משפר דיור?
מי שהדירה הקודמת הייתה דירתו היחידה ומוכר אותה בזמן: בתוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה בקנייה מיד שנייה, או בתוך 12 חודשים מהמסירה החוזית בקנייה מקבלן. אז משלמים לפי מדרגות דירה יחידה. לא מכרתם בזמן? משלימים עד מס של דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה.
יש לי חלק בדירה אחרת. אני עדיין ״דירה יחידה״?
לפעמים. חלק של עד שליש בדירה אחרת, או עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, לא שוללים את הסטטוס. גם מגרש, חנות או משרד לא נספרים כדירה. התא המשפחתי (בני הזוג וילדים מתחת לגיל 18) נחשב רוכש אחד, אז בדקו גם מה רשום על שם בן או בת הזוג.
האם המס על דירה נוספת ירד ב-2027?
אי אפשר לדעת היום. השיעור של 8% הוא הוראת שעה שתוקפה עד 31 בדצמבר 2026, וההכרעה צפויה לעבור לממשלה שתקום אחרי הבחירות. לפי ניתוח בביזפורטל סביר שהשיעור יישאר גם בחודשים הראשונים של 2027, ולכן כדאי לתכנן עסקה שמחזיקה ב-8%.
מקורות
- 1.
ויקיטקסט (נוסח החוק)חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג–1963: סעיף 9 (מס רכישה), נוסח מעודכן (נפתח בחלון חדש)
- 2.
ביזפורטלמס רכישה 2026: מדרגות דירה יחידה מול דירה נוספת, ומה ההפרש בפועל (נפתח בחלון חדש)
- 3.
ויקיטקסט (נוסח התקנות)תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה): תקנה 12א, הטבה לעולה ברכישת דירת מגורים (נפתח בחלון חדש)
- 4.
גלובסשוקלים לרכוש דירה נוספת? מה צפוי למס הרכישה (נפתח בחלון חדש)
- 5.
ביזפורטלמס הרכישה יעלה בתחילת 2027? הקבלנים מפעילים את הלוביסטים, אבל זה לא יקרה (נפתח בחלון חדש)
המדריך המעשי לרכישת דירה
רוצים ללמוד לעשות את זה נכון?
המחשבון נותן מספר. בקורס יש מיני-קורס שלם על מיסוי נדל״ן, עם שיעורים נפרדים על מס רכישה ועל מס שבח, כדי שהמס ייכנס לתחשיב לפני שמגישים הצעה.
₪950 · גישה מיידית ל-18 חודשים
לתוכנית המלאה