מס רכישה 2026: כמה תשלמו, מתי משלמים, ואיפה טועים

מס רכישה מחושב לפי מדרגות, כמו מס הכנסה. כל חלק ממחיר הדירה מחויב בשיעור של המדרגה שלו, ולא כל המחיר בשיעור העליון. לכן מס על דירה יחידה של ₪3 מיליון אינו 5% מ-₪3 מיליון. הוא קרוב יותר ל-1.5%.

עוד שני כללים שכדאי להכיר מראש:

• התא המשפחתי נחשב רוכש אחד. אתם, בן או בת הזוג (אלא אם אתם גרים בנפרד דרך קבע) והילדים מתחת לגיל 18 שאינם נשואים. דירה שרשומה על שם בן הזוג נספרת גם לכם.
• מה שקובע הוא מה שיש לכם ביום הרכישה. על הסטטוס הזה (דירה יחידה, דירה נוספת או דירה חלופית) מצהירים בדיווח לרשות המסים. עורך הדין מגיש את ההצהרה, אבל הנתונים שבה צריכים להגיע מכם.

אלה המדרגות שבסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. החוק קובע שבשנות המס 2025 עד 2027 הסכומים לא יתואמו למדד, ולכן הם בתוקף עד 15 בינואר 2028.

להקפאה יש משמעות מעשית. כשמחירי הדירות עולים והפטור נשאר במקום, יותר דירות נכנסות למדרגות החייבות. לפי ביזפורטל, רוב עסקאות הדיור בערים המרכזיות כבר נמצאות במדרגה של 5%.

דוגמה: אותה דירה, שני רוכשים

דירה ב-₪2,600,000. הרוכש הראשון קונה דירה יחידה. לשני כבר יש דירה.

ההפרש הוא ₪182,462 על אותה דירה, באותו יום ומאותו מוכר. בדירה יחידה של ₪3,000,000 המס יעמוד על ₪45,538, כ-1.5% מהמחיר.

מי שכבר מחזיק דירה משלם 8% על כל השווי עד ₪6,055,070, ו-10% על מה שמעל. אין מדרגה פטורה.

פחות ידוע שהשיעור הזה אינו הוראת קבע. הוא הוחזר ל-8% ב-2021 כהוראת שעה, בסוף 2024 הוארך בשנתיים, ולפי נוסח החוק תוקפו מסתיים ב-31 בדצמבר 2026. אם הוראת השעה תפקע בלי הארכה, יחולו על דירה נוספת המדרגות הקבועות בחוק, שמתחילות ב-5%.

מה צפוי בפועל? לפי גלובס (יוני 2026), באוצר אומרים במפורש שהכוונה היא להאריך את הוראת השעה, ומנהל רשות המסים אמר שהממשלה הבאה היא שתצטרך להחליט. לפי ניתוח שפורסם בביזפורטל בספטמבר, הוראות שעה שמסתיימות סביב הבחירות מוארכות מכוח חוק היסוד, ולכן סביר ש-8% יישאר בתוקף גם בחודשים הראשונים של 2027. ההכרעה עצמה תעבור לממשלה ולכנסת החדשות.

אם אתם שוקלים דירה להשקעה, חשבו אותה ב-8%. אם המס יירד, זה ירווח לכם. לדחות עסקה טובה בגלל הימור על חקיקה זה לתת לנושא שאין לכם שליטה עליו להחליט במקומכם.

דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה שלכם בישראל ובאזור. החוק מכיר גם במי שהופך לתושב ישראל בתוך שנתיים מהרכישה, למשל עולה חדש או תושב חוזר ותיק. יש כמה מצבים שבהם דירה נוספת לא שוללת את הסטטוס:

• חלק של עד שליש בדירה אחרת, או עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה.
• דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997.
• נכס שאינו דירת מגורים, כמו מגרש, חנות או משרד, לא נספר כדירה.

המקרים הגבוליים הם ירושות, דירה של הורים שרשומה בחלקה על שמכם ודירה בחו״ל. אותם בודקים עם עורך הדין לפני החתימה, לא אחריה.

מי שמחליף דירה כמעט תמיד מחזיק שתיים לתקופה מסוימת. החוק מאפשר לשלם לפי מדרגות דירה יחידה בתנאי שהדירה הקודמת, שהייתה דירתכם היחידה עד הרכישה, תימכר בתוך חלון זמן קבוע:

• קנייה מיד שנייה: מכירה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. לפי ביזפורטל זו הוראת הקבע מ-1 ביוני 2025, ולפניה היה בתוקף חלון מקוצר של 18 חודשים. אם שמעתם על 18 חודשים, זה המקור.
• קנייה מקבלן: מכירה בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה החדשה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה. אם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטתכם, 12 החודשים נספרים מהמסירה בפועל.

בעקבות המצב הביטחוני ניתנו הארכות בהוראת שעה למי שקיבלו חזקה בתקופות מסוימות. אם זה עשוי לחול עליכם, בדקו את המועד המדויק מול רשות המסים או עורך הדין.

מה קורה אם לא מכרתם בזמן? משלימים את ההפרש בין המס ששילמתם לבין המס על דירה נוספת, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום העסקה. זה לא קנס, אבל הסכום מגיע בבת אחת. בדוגמה של ₪2,600,000 מדובר ביותר מ-₪182 אלף. אם השוק באזור של הדירה הישנה איטי, הכניסו את הסכום הזה לתוכנית ב׳ שלכם כבר ביום החתימה.

למכור קודם או לקנות קודם?

אין תשובה אחת נכונה, אבל יש מחיר לכל סדר:

• מוכרים קודם: אין סיכון מס, וההון העצמי ידוע עד השקל. המחיר הוא לחץ זמן. תצטרכו למצוא דירה חדשה בזמן שהקונה מחכה לחזקה, או לעבור לשכירות ביניים. בחוזה המכירה אפשר לבקש מועד פינוי רחוק יותר, וזה קלף שכדאי להכניס למשא ומתן כבר בהתחלה.
• קונים קודם: בוחרים בלי לחץ ומנהלים משא ומתן מעמדה נוחה. המחיר הוא תקופה של שתי דירות, מימון גישור אם ההון העצמי תקוע בדירה הישנה, והשלמת המס אם המכירה מתארכת.
• קונים מקבלן: החלון מתחיל רק מהמסירה החוזית, כך שיש לכם יותר זמן. מצד שני, אם המסירה מתעכבת, נדחה גם הרגע שבו תדעו מתי בדיוק צריך למכור.

מה שמכריע ברוב המקרים הוא עד כמה קל למכור את הדירה הישנה. בשוק שבו חלק מהמוכרים מורידים מחיר, כדאי לבדוק כמה זמן לקחה לאחרונה מכירה של דירות דומות בבניין ובשכונה, ולא להסתמך על מה שהמתווך מקווה.

עולה שקונה דירה יחידה, או דירה חלופית לפי אותם תנאים, בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ונגמרת שבע שנים אחריה, זכאי לפי תקנה 12א לתקנות מס רכישה למדרגות מופחתות:

על אותה דירה של ₪2,600,000 עולה ישלם כ-₪3,106 במקום ₪25,538. ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד. היא לא חלה על דירה ששוויה עולה על ₪20,183,565, וכדי לקבל אותה צריך להגיש בקשה ואישורים למשרד מיסוי מקרקעין. היא לא ניתנת אוטומטית. הקלות נפרדות קיימות גם לנכים, לעיוורים ולבני משפחה של חללים. כדאי לבדוק זכאות לפני שמגישים את הדיווח.

• דיווח: בתוך 30 יום מהחתימה על החוזה. בפועל עורך הדין שלכם מגיש אותו.
• תשלום: בתוך 60 יום ממועד העסקה, לפי השומה העצמית. אם רשות המסים קובעת שומה גבוהה יותר, משלמים את ההפרש בתוך 30 יום מקבלת ההודעה.
• איחור בתשלום צובר ריבית והצמדה. איחור בדיווח חושף לקנס.
• עסקה מותנית: במקרים מסוימים אפשר לדחות את התשלום עד מסירת החזקה, עד שמשולמת יותר ממחצית התמורה או עד מתן ייפוי כוח לרישום, לפי המוקדם.
• עסקה שבוטלה: אפשר לקבל את המס בחזרה אם הביטול אמיתי ומחזיר את הצדדים למצב שלפני העסקה.

• להכפיל את כל המחיר ב-5%. בדירה יחידה המס נמוך בהרבה ממה שרוב האנשים מעריכים. בדירה נוספת הוא גבוה בהרבה. בשני המקרים עשו את החשבון לפי מדרגות.
• לשכוח את הדירה של בן הזוג. התא המשפחתי הוא רוכש אחד. חצי דירה שבן הזוג קיבל לפני הנישואין יכולה להפוך אתכם ל״דירה נוספת״.
• משפר דיור בלי כרית ביטחון. החלון של 24 חודשים נשמע ארוך, עד שהדירה הישנה לא נמכרת במחיר שציפיתם לו. השלמת המס עם ריבית והצמדה היא תרחיש שצריך לכלכל מראש.
• לבנות על הורדת מס ב-2027. אף אחד לא יודע היום מה תחליט הממשלה הבאה. עסקה טובה צריכה להחזיק גם ב-8%.
• להניח שההטבה תגיע לבד. הטבות לעולים ולנכים, וגם מעמד של משפר דיור, דורשים הצהרה ולפעמים בקשה ואישורים. מה שלא הוצהר, לא יתקבל.
• להשאיר את המס מחוץ לתזרים. הבנק מממן אחוז משווי הדירה, לא את המס. אם ההון העצמי שלכם מחושב בדיוק על 25% מהמחיר, חסר לכם כסף.

בקורס, במיני-הקורס על מיסוי נדל״ן, יש שיעור שמוקדש למס רכישה ושיעור על מס שבח, כדי שהמס ייכנס לחישוב לפני ההצעה ולא אחרי החתימה.

1. כתבו את כל הדירות והחלקים בדירות שרשומים על שם התא המשפחתי, כולל ירושות וחלקים קטנים.
2. חשבו את המס על המחיר שאתם שוקלים, לפי הטבלה למעלה או בסימולטור של רשות המסים, והוסיפו אותו לרשימת העלויות שמשולמות מההון העצמי.
3. אם אתם משפרי דיור, קבעו תאריך יעד ריאלי למכירת הדירה הקיימת, וחשבו כמה תשלמו אם תפספסו אותו.
4. אם אתם עולים, או שיש במשפחה זכאות לנכות, בקשו מעורך הדין רשימה של האישורים הנדרשים לפני החתימה.
5. בדירה להשקעה, בנו את התחשיב על 8%, בלי להמר על שינוי ב-2027.